صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست؟ چه مزایایی دارد؟

سرمایه‌گذاری از طریق صندوق ها یکی از راه های سرمایه‌گذاری غیرمستقیم است. سرمایه‌گذاری در صندوق ها رایج ترین راه برای آن دسته از افرادی است که به سرمایه‌گذاری در بورس مشتاق‌اند اما دانش و یا زمان کافی برای تحلیل بازار و مدیریت سبد سرمایه‌گذاری خود را ندارند. صندوق های سرمایه‌گذاری شامل ترکیب متنوعی از دارایی ها هستند که توسط تیم تحلیلگران صندوق انتخاب و مدیریت می‌شوند. سرمایه‌گذاران در ازای پرداخت وجه صاحب واحدهای صندوق می‌شوند. هر یک از این واحد ها چکیده ای از کل دارایی های صندوق است. بنابراین حتی افراد با مبالغ سرمایه‌گذاری اندک میتوانند با خرید واحد های صندوق، در ترکیبی از دارایی های مختلف سرمایه‌گذاری کنند.

صندوق ها انواع مختلفی دارند. در مقاله انواع صندوق های سرمایه‌گذاری به توضیح کامل درباره صندوق ها پرداخته‌ایم. در این مقاله میخواهیم به طور اختصاصی به موضوع صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان بپردازیم. در ادامه ضمن تعریف صندوق زمین و ساختمان، از ویژگی های آن برای شما میگوییم و شما را برای انتخاب صندوق و سرمایه‌گذاری در آن راهنمایی میکنیم.

صندوق زمین و ساختمان چیست؟

سرمایه‌گذاری در ملک یکی از قدیمی‌ترین روش های سرمایه‌گذاری است که هیچ وقت از تب و تاب نمیفتد. عموم مردم مایلند تا ثروت مازاد خود را به ملک تبدیل کنند؛ چون معتقدند با سرمایه‌گذاری در املاک میتوانند هم ارزش پول خود را حفظ کنند و هم از آن سود ببرند.

صندوق های سرمایه‌گذاری مشترک ضمن هدف سرمایه‌گذاری جمعی، مجموع مبالغ دریافتی از سرمایه‌گذاران را در خرید دارایی های متنوع سرمایه‌گذاری میکنند. هر سرمایه‌گذار به میزان سرمایه خود از پرتفویی (سبد سهامی) که صندوق تشکیل داده؛ سود میبرد.

صندوق های تامین مالی نوعی از صندوق های سرمایه‌گذاری مشترک هستند که با هدف تامین مالی پروژه ها، طرح های عمرانی همچون زمین و ساختمان، حمایت از شرکت های نوپا تاسیس می‌شوند.

صندوق های زمین و ساختمان نوعی از صندوق های تامین مالی هستند که دارایی های پایه خود را صرف تامین مالی پروژه های ساختمانی میکنند. این پروژه ها می‌توانند مسکونی، اداری و یا تجاری باشند. سرمایه‌گذاران با خرید واحدهای این صندوق ها در تامین مالی ساخت و ساز شریک می‌شوند. زمانی‌که پروژه های عمرانی به اتمام رسید، سود حاصل از فروش آن ها بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.

مدیریت صندوق وجوه سرمایه‌گذاری شده را به تامین مالی پروژه های املاک اختصاص میدهد. این پروژه ها تنها در صورت کسب مجوز از سازمان بورس می‌توانند در صندوق پذیرفته شوند. پس از اتمام ساخت و ساز پروژه و بهره برداری از آن، املاک ساخته شده به فروش می‌رسند. سرمایه‌گذاران صندوق به نسبت سرمایه آورده خود از سود فروش واحد ها نفع میبرند.

این صندوق ها برای چه کسانی مناسب هستند؟

افراد بسیاری علاقه به سرمایه‌گذاری در املاک دارند اما با توجه به سرمایه محدود خود و گرانی ملک این کار را نشدنی می‌دانند. اما صندوق‌های سرمایه‌ گذاری زمین و ساختمان این امکان را فراهم کرده‌اند. به کمک این صندوق ها، افراد می‌توانند حتی با سرمایه های اندک در املاک سرمایه‌گذاری کنند.

با سرمایه‌گذاری در صندوق های زمین و ساختمان شما نقش بساز و بفروشی را دارید که از ساخت و ساز ملک سود میبرد. با این تفاوت که خود شخصا وارد عملیات ساخت و ساز نمی‌شوید؛ بلکه در تامین مالی آن شریک هستید.

سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان به این معنا نیست که شما در ازای سرمایه‌گذاری مالک واحدهای ساخته شده می‌شوید. بلکه به این معناست که شما از درامد فروش سود میبرید. البته در صورتیکه مایل باشید میتوانید به عنوان خریدار، ملک را به قیمت فروش بخرید و مابه‌التفاوت را پرداخت کنید.

صندوق های زمین و ساختمان چه ویژگی هایی دارند؟

• این صندوق ها به سرمایه‌گذاران با سرمایه کم، امکان سرمایه گذاری در پروژه های کلان ساخت و ساز را میدهند. درعین حال به اجرایی شدن طرح های عمرانی و رونق مشارکت در ساخت و ساز کمک میکنند.

• این صندوق ها در فرابورس قابل معامله هستند.

• صندوق های پروژه نرخ سود مشخصی ندارند.

• سود ثابت دوره ای پرداخت نمیکنند و سرمایه‌گذاران تنها از تفاوت قیمت خرید و فروش واحد های صندوق سود می‌برند.

• بازدهی هر صندوق به پروژه های زمین و ساختمانی که در آن ها سرمایه ‌گذاری کرده بستگی دارد.

• عمر صندوق بر اساس بازه زمانی تعیین شده برای اجرای پروژه تعیین می‌شود.

• تمامی ارکان صندوق، از جمله مدیریت ساخت، باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تایید شده باشند.

• ارزش روز سهام پروژه تابع وضعیت اجرایی پروژه است. به این معنا که هر زمان شما به عنوان دارنده سهم تصمیم به فروش سهام خود بگیرید؛ علاوه بر ارزش اسمی سهام، سودی به میزان پیشرفت پروژه به مبلغ فروش شما اضافه خواهد شد. هرچقدر اجرای پروژه پیشرفت کرده باشد و به مرحله بهره‌وری نزدیک‌تر باشد، سود شما هم بیشتر خواهد بود.

• قوانین و مقررات این صندوق‌ها از سوی سازمان بورس، وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان به تصویب رسیده است.

صندوق های زمین و ساختمان چه مزایایی دارند؟

نقدشوندگی بالا

منظور از نقدشوندگی این است که یک دارایی قابلیت تبدیل سریع به وجه نقد را داشته باشد. صندوق های زمین و ساختمان از دو جهت نقدشوندگی بالایی دارند:

1- واحد های این صندوق ها در بورس قابل معامله است.

2- بازارگردان ها نقدشوندگی واحد ها را تضمین میکنند.

شفافیت عملکرد اجرایی

در این صندوق ها سرمایه افراد صرف اجرای پروژه‌ای می‌شود که طرح توجیهی و ارکان آن از جمله هیات مدیره، مدیر صندوق و.. از پیش مشخص است. علاوه بر این مرحله به مرحله پیشروی در پروژه به سرمایه‌گذاران اطلاع رسانی می‌شود. سازمان بورس نمایندگان معتمدی را به عنوان ناظران مراحل اجرای پروژه و بررسی صورت های مالی معرفی میکند. این نمایندگان جزو ارکان صندوق خواهند بود و در نتیجه سرمایه‎‌گذاران میتوانند از بابت شفافیت در عملکرد پروژه اطمینان خاطر داشته باشند.

کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در املاک با توجه به نظارت سازمان بورس

پروژه های زمین و ساختمان طرح پروژه خود را با تقاضای تامین مالی به سازمان بورس ارائه میکنند. طرح پروژه ها باید از فیلتر سازمان بورس بگذرد تا بتواند تایید آن را بگیرد. این فیلترها کمک میکنند تا پروژه به نحوی اجرا شود که اعتماد مردم خدشه دار نشود و جریانات نقدی به خوبی به صندوق وارد شود. فیلترهایی از قبیل: طرح پروژه، محل و زمان اجرای پروژه، زیر بنا و شرایط زمین، میزان نیاز به سرمایه، میزان نیاز به تکنولوژی، پروانه ساخت و ساز زمین و…

اولویت سازمان بورس برای انتخاب طرح های زمین و ساختمان، پروژه های مسکونی است. دلیل این انتخاب گرانی و مشکلات مسکن است.

پیش از تاسیس صندوق، طرح پروژه ساختمانی از سوی سازمان بورس مورد بررسی و تایید قرار میگیرد. ارکان صندوق باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تایید شوند. طبق دستورالعمل سازمان بورس اطلاعات صندوق از قبیل: امیدنامه و اساسنامه صندوق، طرح پروژه و ارکان آن، تصمیمات هیات مدیره، صورت های مالی پروژه، افزایش سرمایه، اجرای برنامه ها و در نهایت بهره برداری از پروژه، به صورت دقیق و به موقع و زیر نظر سازمان بورس به اطلاع سهامداران میرسد.

هر صندوق زمین و ساختمان رکنی به عنوان مدیر ساخت دارد. مدیر ساخت موظف است بر اساس پروانه ساختمانی و طرح توجیهی مصوب، عملیات ساختمانی را انجام داده و صورت وضعیت پیشرفت کار را در مقاطع حداکثر یک ماهه به ناظر صندوق ارائه نماید.

علاوه بر این ها، نمایندگان معتمدی از سوی سازمان بورس به عنوان ارکان این صندوق ها، ناظر بر عملکرد صندوق و پیشبرد پروژه خواهند بود.

ناظران صندوق های زمین و ساختمان چه کسانی هستند؟

• حسابرسان سازمان بورس

•  شخصیت حقوقی به عنوان متعهد پذیره نویسی (اعم از شرکت های تامین سرمایه، بانک ها و یا موسسات مالی زیرنظر بانک مرکزی)

•  بازارگردان ها (شرکت های تامین سرمایه یا دیگر نهادهای مالی) که نقدشوندگی واحد های صندوق را ضمانت میکنند.

• بازرس امین از سوی سازمان بورس

هرکدام از صندوق های سرمایه‌گذاری امید نامه‌ای در خصوص اهداف سرمایه گذاری، ریسک پروژه سرمایه‌گذاری، قیمت واحد های صندوق و.. به سرمایه‌گذاران ارائه میکنند. همچنین موظفند گزارش های دوره‌ای از فعالیت ها و پیشبرد پروژه های ساختمانی به سرمایه‌گذاران ارائه کنند.

قابلیت معامله در بورس

صندوق های زمین و ساختمان مانند صندوق های قابل معامله در فرابورس (ETF) معامله می‌شوند. صندوق های قابل معامله نوعی از صندوق های سرمایه‌گذاری متشکل از سهام و سایر اوراق هستند که مانند سهم در بورس داد و ستد می‌شوند. به بیان دیگر ETF ها سبدی از سهام متنوع هستند که خود به شکل سهم در ساعات 9 الی 12:30  روزهای شنبه تا چهارشنبه در بازار سهام معامله می‌شوند.

شما میتوانید به میزان سرمایه خود واحد های صندوق زمین و ساختمان را از فرابورس خریداری کنید.

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چه تفاوتی با صندوق پروژه دارد؟

در مقاله صندوق های پروژه به توضیح کامل درباره صندوق های پروژه  پرداخته‌ایم. هردو صندوق از نوع صندوق های مشترک تامین مالی هستند. اما این دو صندوق چه تفاوت هایی باهم دارند؟

• صندوق های زمین و ساختمان مختص به پروژه های ساختمانی هستند. این در حالی است که صندوق های پروژه شامل انواع پروژه از قبیل: پتروشیمی، صنعتی، تولیدی و.. است که پروژه های ساختمانی را هم شامل می‌شود.

• بین ارکان این دو نوع صندوق تفاوت هایی وجود دارد. یکی از اصلی ترین تفاوت ها این است که جای “شرکت پروژه ” (که در صندوق های پروژه معرفی کردیم) را “مدیر ساخت” در صندوق های زمین و ساختمان میگیرد. هر دو نهاد از سوی سازمان بورس وظیفه اجرای طرح صندوق و گزارش آن را دارند.

چطور صندوق زمین و ساختمان ایده آل را شناسایی کنیم؟

اصلی ترین راهکار برای شناخت بهترین صندوق سرمایه‌گذاری بررسی عملکرد گذشته صندوق ها است. با مراجعه به صفحه صندوق های چشم بورس و بخش صندوق ها، شما میتوانید اطلاعات مهم تمامی صندوق ها، گزارشات و درجه بندی عملکرد آن ها را مطالعه کنید. هم‌چنین در بخش مقایسه صندوق های زمین و ساختمان میتوانید کلیه اطلاعات مقایسه ای درباره این صندوق ها از قبیل: عمر، نرخ بازده ای در ادوارمختلف و ارزش خالص هر واحد سرمایه‌گذاری (NAV) صندوق ها را با هم مقایسه کنید. هرچند که در حال حاضر صندوق زمین و ساختمان فعالی نداریم.

بررسی سابقه و خوشنامی صندوق، نرخ بازدهی در ادوار مختلف، اساسنامه و امیدنامه صندوق (که قواعد و الزامات صندوق را نشان میدهد) به شما در شناسایی صندوق ایده آل کمک میکند.

در خصوص صندوق های زمین و ساختمان لازم است به این مورد توجه کنید که پروژه ها پیشرفت ریالی و فیزیکی قابل توجهی داشته باشند.

چطور در صندوق های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کنیم؟

صندوق های زمین و ساختمان از نوع صندوق های قابل معامله در بورس هستند. شرط  معامله در بورس احراز هویت در سجام، داشتن کد بورسی و عضویت در کارگزاری است. در مقاله گام های ورود به بورس میتوانید مراحل و اولویت های ورود به بورس را مطالعه کنید.